דיירים מוגנים הם אלו החלים עליהם הוראות חוק הגנת הדייר. חוק זה מעניק לדייר מוגן הגנות שונות, לצד חובות שעליו למלא.
כיצד שוכר הופך לדייר מוגן והאם ניתן לפנות דיירים מוגנים? כל זאת ועוד במאמר שלפניכם.
כיצד שוכר הופך לדייר מוגן?
שוכר יכול להפוך לדייר מוגן בשתי דרכים:
- הדרך הראשונה היא קבלת מעמד של דייר מוגן בהסכמת בעל הדירה, ולאחר תשלום דמי מפתח. תשלום זה הינו תשלום חד פעמי שסכומו שווה לשליש מערכה המקורי של הדירה בשוק. דמי המפתח בהגדרתם מהווים תמורה עבור החזקה בדירה למשך כל ימי חייו של הדייר. במקרים מסוימים, הדייר ישלם בנוסף לדמי המפתח דמי שכירות מופחתים.
- הדרך השנייה לזכות במעמד של דייר מוגן היא כתוצאה מקבלת "זכות המשך". כלומר, לאחר לכתו של הדייר המוגן המקורי, בן/בת זוגו שהתגוררו עימו וילדיו של הדייר, יורשים את זכות הדיירות ובכך רוכשים את מעמד הדייר המוגן בעצמם.
יש לציין, שאלו המתגוררים בנכס למגורים לפני התאריך 20.8.1968, הינם דיירים מוגנים.
מהן זכויותיו של הדייר המוגן?
זכויותיו של דייר מוגן הינן נפרדות מאלו של שוכרים אחרים ומעמדו הייחודי של דייר מוגן נובע מחוק הגנת הדייר וחוק דיירות מוגנת. זכויותיו של הדייר המוגן נוגעות בקבלת דיור קבוע וזול, שכן דיירים מוגנים נהנים מקבלת הגנה מפני פינוי מהנכס, כך שהדייר עשוי להתגורר בדירה למשך כל ימי חייו. בנוסף, הדייר המוגן נהנה גם מהגנה מפני עליה חדה בדמי השכירות.
דייר מוגן זוכה גם לזכויות נוספות כגון היתר לשימוש בדירה לעסקים, תוך שנמנע מבעל הדירה למכור את הדירה או להשכירה בסכום גבוהה יותר. בנוסף, כפי שצוין קודם, קרוביו של הדייר המוגן שהתגוררו עמו, הופכים בלכתו גם הם לדיירים מוגנים.
מהן חובותיו של הדייר המוגן?
לצד הזכויות שזכאי להן דייר מוגן, מוטלות עליו גם חובות. בנסיבות מיוחדות, הפרת תנאי החוזה או את הוראות החוק עשויות להוביל לפינוי הדייר המוגן.
דיירים מוגנים מחויבים לעמוד בכל תנאי החוזה שנקבעו בתחילת השכירות, ועליהם לשלם את התמורה שאליה מחויבים בדרך ובמועד שנקבע. בנוסף, נאסר על הדייר לנטוש את דירתו או להפסיק להתגורר בה לתקפה מסוימת, שכן במידה ועשה זאת, עשוי לאבד את זכויותיו להמשיך להתגורר בנכס.
על כן, דייר מוגן אינו זכאי לבנות או לשפץ את הנכס ללא היתר שהתקבל מבעלי הדירה. בנוסף, תקנות הגנת הדייר קובעות מספר תיקונים אותם מחויב בעל הבית לבצע, אולם על הדייר המוגן להשתתף בתשלום ההוצאות הנדרשות על מנת לתחזק את המבנה הן מבחינת תקינותה והן מבחינת ניקיון הדירה.
האם ניתן לפנות שוכר דייר מוגן?
חוק הגנת הדייר מטרתו לאפשר לדיירים מוגנים דיור בטוח. כך, פינוי שוכר שהינו דייר מוגן הוא צעד חריג, ובתי השפט לא ממהרים להורות על פינויים. למרות זאת, ישנם מספר דרכים אפשריות לפנות שוכר דייר מוגן המקים עילה לפינוי:
- הסכם לפינוי עם הדייר המוגן – הדרך הראשונה והפשטה ביותר היא הגעה להסכם עם הדייר המוגן לפינוי. ניתן להגיע להסכם זה על ידי תשלום פיצוי כספי מסוים בתמורה לפינוי הנכס בהסכמה. שווי הפיצוי שיינתן לדייר המוגן עשוי להיות מושפע מכמה פרמטרים כגון גילו של הדייר המוגן, בריאותו, שווי הנכס אותו הוא מפנה וכדומה.
- הגשת תביעה לבית הדין לשכירויות – הליך פינוי במצב של דייר מוגן מנוהל בערכאה שיפוטית ייחודית, בית הדין לשכירויות. התביעה לבית הדין תוגש בצירוף פירוט הנסיבות לפינוי הדייר המוגן. בעת קבלת פסק הדין, בית הדין יכריע האם על הדייר המוגן לפנות את הנכס, והאם ישולמו פיצויים לדייר בגין הפינוי. במידה והדייר המוגן מסרב לפנות את הנכס, רשאי בעל הנכס לפנות להוצאה לפועל לפתיחת תיק לדייר, במטרה לאכוף את פסק הדין שניתן.
חשוב לציין, כי אין לבצע דין עצמי. נאסר על המשכיר להפעיל כוח על הדייר, או לגרום לו אי נוחות שתאלץ את הדייר המוגן לעזוב את הנכס כגון ניתוק מים וחשמל, החלפת מנעולים וכדומה.
לסיכום, דייר מוגן נהנה מזכויות רבות, לצד חובות המוטלות עליו מכוח חוק הגנת הדייר. לפיכך, פינוי דייר מוגן עשוי להיות מסובך יותר, שכן כפי שצוין קודם, בתי המשפט לא ממהרים לפנות דיירים מוגים. לכן, במידה וקמה עילה לפינוי דייר מוגן, רצוי לפנות לקבלת ייעוץ משפטי על מנת שהעניין יטופל בצורה המיטבית ביותר.
